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Le Vote

Le règlement de copropriété détermine les règles de fonctionnement et les pouvois des assemblées générales, notamment les modalités vote des copropriétaires ; chacun d'entre eux dispose d'un nombre de voix correspondant à sa quote-part des parties communes, c'est-à-dire aux tantièmes de parties communes attachés à son lot. 

Selon leur nature, les décisions sont prises à des majorités différentes, définies par les articles 24, 25 et 26 de la loi du 10 juillet 1965.

La majorité simple de l'article 24

Il s'agit de la majorité des copropriétaires présents ou représentés à l'assemblée générale. Les abstentionnistes ne sont pas pris en compte. La décision est adoptée s'il y a davantage de votes ''pour'' que de votre ''contre'' exprimés par les copropriétaires présents.

Elle s'applique aux décisions relatives à la gestion courante de l'immeuble, ainsi qu'à sa conservation et son entretien (remplacement d'un élément d'équipement devenu vétuste, peinture de la cage d'escalier, nettoyage des tapis notamment).

La majorité absolue de l'article 25

Cela vise la majorité des voix de tous les copropriétaires de l'immeuble, y compris ceux qui sont absents lors de l'assemblée générale. Cette majorité est requise notamment pour désigner ou révoquer le syndic, autoriser un copropriétaire à effectuer des travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble, ou encore, depuis la Loi ALUR du 24 mars 2014, autoriser des travaux comportant transformation, addition ou amélioration de l'immeuble .

Si le projet de résolution n'a pas pu être adopté à la majorité de l'article 25, mais a  receuilli au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires, il peut être procédé au cours de la même assemblée à un second vote à la majorité de l'article 24. L'assemblée peut aussi décider que la question sera à nouveau inscrite à un prochain ordre du jour.

Lorsque le projet n'a pas receuilli au moins le tiers des voix des copropriétaires, il demeure possible de convoquer une nouvelle assemblée générale dans un délai maximal de 3 mois afin qu'elle statue à la majorité simple de l'article 24.

 La double majorité de l'article 26

Il s'agit de la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix de tous les copropriétaires, ce qui constitue une ‘’double majorité’’. Elle est nécessaire notamment pour vendre une partie commune, pour modifier le règlement de copropriété en ce qui concerne l'usage des parties communes, ou pour décider les modalités d’ouverture des portes de l’immeuble à certaines heures de la journée.

Certaines décisions importantes ne peuvent être prises qu'à l'unanimité des copropriétaires, notamment celles afférentes à la modification de la répartition des charges (article 11 de la Loi) ou lorsqu'elles portent atteinte à la destination des parties privatives de certains copropriétaires (article 26), ou encore lorque la destination de l'immeuble risque d'être modifiée (par exemple en autorisant une activité non permise par le règlement).

Le procès-verbal de l'assemblée générale

Le procès verbal de l'assemblée générale doit être notifié par le syndic aux copropriétaires opposants ou défaillants (absents non représentés) dans les 2 mois qui suivent la tenue de l'assemblée, par lettre recommandée avec accusé de réception.

Ce procès verbal contient un certain nombre d'informations : les questions inscrites à l'ordre du jour, le résultat de chaque vote, le nom des abstentionnistes et des opposants et les réserves formulées par des copropriétaires.

Les copropriétaires opposants ou défaillants dispose d'un délai de 2 mois, à compter de la notification du procès-verbal,  pour exercer une action en nullité d'une décision de l'assemblée devant le tribunal de grande instance du lieu de situation de l'immeuble, notamment aux titres de l'inobservation des règles de convocation, d'irrégularités du mandat de syndic, de violation des règles de majorités, d'erreurs dans le procès verbal ou encotre d'abus de droit par l'assemble générale.

A défaut de recours dans ces deux mois, les décisions de l'assemblée générale deviennent définitives.

 

Le rôle du Syndic

-       Organisation des assemblées générales
-       Recouvrement des charges
-       Réalisation de travaux urgents (...)