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Le contrat de VEFA

Quiconque souhaite acquérir un bien immobilier qui n'est pas encore construit a recours à la vente en l'état futur d'achèvement (VEFA). Le particulier et le promoteur doivent connaître les règles de fonctionnement de ce contrat particulier.

La VEFA communément appelée ''achat sur plan'' est régie par la loi du 3 janvier 1967, modifiée par la loi du 13 juillet 2006. L'article 1601-3 du Code civil issu de cette loi dispose que :

« La vente en l'état futur d'achèvement est le contrat par lequel le vendeur transfère immédiatement à l'acquéreur ses droits sur le sol ainsi que la propriété des constructions existantes. Les ouvrages à venir deviennent la propriété de l'acquéreur au fur et à mesure de leur exécution ; l'acquéreur est tenu d'en payer le prix à mesure de l'avancement des travaux. Le vendeur conserve les pouvoirs de maître de l'ouvrage jusqu'à la réception des travaux ».

Le vendeur conservant les pouvoirs du maître de l'ouvrage jusqu'à la réception des travaux, l'acquéreur n'intervenant en aucun cas ient dans la construction. Ledit acquéreur ne choisit, par exemple, ni l'architecte ni les matériaux.

La VEFA comporte deux étapes principales:

  •  Le contrat de réservation : L'article L 261-15 du code de la construction et de l'habitation dispose : « La vente prévue à l'article L. 261-10 peut être précédée d'un contrat préliminaire par lequel, en contrepartie d'un dépôt de garantie effectué à un compte spécial, le vendeur s'engage à réserver à un acheteur un immeuble ou une partie d'immeuble ». Ce contrat de réservation doit comporter un certain nombre de mentions obligatoires (délai d’exécution des travaux, prix de vente …). Toute autre promesse d'achat ou de vente ayant vocation à se substituer à ce contrat est nulle.
  •  Le contrat de vente : le contrat de vente définitif est conclu une fois que le projet est déterminé et que la construction peut commencer. Avant la signature de l’acte définitif, le vendeur doit adresser à l’acheteur le projet d’acte au moins un mois avant la date prévue pour la signature afin que le réservataire puisse s'assurer que le contrat définitif est conforme au contrat préliminaire. Le contrat de vente définitif doit également contenir plusieurs mentions obligatoires (description détaillée du logement, date de livraison..) et de documents annexes.

Au-delà de ces deux étapes essentielles qui ponctuent les étapes de la VEFA, d’autres éléments sont à prendre en compte tels les délais de rétraction, les garanties souscrites par le vendeur, qu'il convient de vérifier au moment de l’établissement des actes de vente pour éviter les déconvenues ultérieures.

Bien que le contrat de VEFA soit très encadré, il reste source de contentieux souvent liés au retard de livraison ou à des non conformités. L'intervention d’un avocat en droit immobilier et de la construction est plus que nécessaire pour  permettre à son client de réaliser sereinement son projet de construction et défendre ses intérêts en cas de litige.