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Les vices cachés

L’achat d’un appartement peut être suivi d'une mauvaise surprise lorsque l’acquéreur découvre que celui-ci est affecté de vices qui ne lui ont pas été révélés.

Il est essentiel dans ce cas de se faire rapidement conseiller pas un avocat compétent en droit immobilier.

En principe, le vendeur d’un bien meuble ou immeuble est tenu de garantir les défauts de la chose vendue.

En application de l’article 1641 du Code civil, les défauts cachés sont ceux « qui rendent la chose impropre à l'usage auquel on la destine ,ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus ».

Le caractère caché du vice s’apprécie en fonction de certains critères, comme la qualité de l'acquéreur (profane ou professionnel) ou la nature de la chose vendue.

Pour que la garantie du vendeur puisse être sollicitée, il faut que le défaut réponde à plusieurs critères cumulatifs :

  •       le vice doit affecter le bien immobilier avant la vente,
  • le défaut doit être caché : il ne devait pas pouvoir être découvert par l'acquéreur par un examen normal du bien,
  • le défaut doit rendre impropre à sa destination le bien vendu ; le vice est par exemple caché en l'absence de vide sanitaire sous le plancher, en cas de fondations défectueuses, en de présence de termites, etc…

Le délai d'action

L'acquéreur doit agir en justice dans les deux ans à compter du jour de la découverte du vice, à défaut de quoi son action sera prescrite.

Les effets de la garantie des vices cachés

L’article 1644 du Code civil prévoit que « l'acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix, ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix, telle qu'elle sera arbitrée par expert ».

La reconnaissance de l'existence de vices cachés peut entraîner soit la résolution de la vente, autrement appelée ‘’action rédhibitoire’’, le bien étant alors restitué et le prix remboursé, soit la réduction du prix de vente.

La clause de non-garantie en matière de vices cachés

Le vendeur profane peut se prévaloir d’une clause de non garantie, généralement stipulée dans le contrat de vente, en application de l’article 1643 du Code Civil qui dispose que « le vendeur est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n'ait stipulé qu'il ne sera obligé à aucune garantie ».

Seul le vendeur profane et de bonne foi peut se prévaloir d’une telle clause contractuelle.

Sur les qualités de l’acquéreur

Les juges recherchent, au cas par cas, si l’acquéreur était ou non en mesure de déceler le vice incriminé, c’est-à-dire s’il était ou non compétent pour le faire. Cette appréciation du caractère occulte du défaut se fait à la fois in abstracto et in concreto ; dans le premier cas, le tribunal recherchera si telle profession de l’acquéreur peut faire présumer l’existence de compétences techniques, tandis que dans le second cas, il examinera si  tel acquéreur, par rapport à un acquéreur normalement diligent, pouvait légitimement ou non déceler le vice.

Il faut alors distinguer selon que l’acquéreur est un professionnel ou un profane.

  • l’acquéreur profane est considéré comme un simple consommateur qui achète un bien dans un domaine qu’il ne connaît pas, pour ses propres besoins, personnels ou familiaux.
  • l’acquéreur professionnel, qui acquiert un bien dans un domaine qui est le sien, n’est pas censé connaître tous les vices de la chose du seul fait de sa qualité de professionnel.

L’acquéreur profane constatant l’existence d’un vice caché pourra se prévaloir d’un ‘’droit à l’incompétence technique’’ pour se prévaloir de la garantie des vices cachés. Toutefois, les acquéreurs professionnels ou non, devront procéder à un examen diligent de la chose et effectuer un minimum de vérifications.

La jurisprudence est plutôt favorable à l’acheteur non professionnel : il est présumé dépourvu de compétence technique quant au bien immobilier  qu’il achète. L’acheteur profane n’a pas à effectuer d’investigations approfondies afin de déceler la présence d’éventuels vices, ni à se faire assister par un expert chaque fois qu’il achète un bien qu’il ne connaît pas, aux caractéristiques plus ou moins complexes.

Il doit seulement démontrer qu’il a été normalement diligent lors de l’achat. Sont nécessaires des diligences minimales que l’on peut attendre d’un acheteur normalement avisé. Cela implique au moins un examen superficiel de la chose. En effet, certains défauts sont faciles à déterminer, car évidents avec des vérifications élémentaires.

Dans la pratique, peu de décisions refusent l’application de la garantie des vices cachés au motif que l’acquéreur n’aurait pas procédé aux vérifications minimales.

En revanche, le vendeur professionnel est traité plus sévèrement, car il supporte une présomption quasi irréfragable de la connaissance du vice ; toute clause stipulant le contraire et le déchargeant de toute responsabilité en cas de vices cachés est nulle.