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La promesse de vente

La promesse de vente est un avant-contrat, c’est-à-dire un contrat qui précède le contrat de vente lui-même. C’est une étape  incontournable en matière de vente immobilière et déterminante dans la conclusion de la vente.

Avant tout, il faut bien distinguer deux types d’avant contrats, préalables à la vente définitive : la promesse unilatérale de vente (une seule partie s’engage) et la promesse synallagmatique de vente, plus communément appelée "compromis de vente"  (les deux parties s’engagent).

Selon le principe du consensualisme attaché à la vente, l'article 1589 du Code civil dispose que la promesse de vente vaut vente : c’est le cas lorsque les deux parties tombent d’accord sur la chose (le bien immobilier) et sur le prix.

Dans le cadre de terrains déjà lotis ou à lotir, l’acceptation de la promesse de vente et la convention qui en résultera s'établissent par le paiement d'un acompte sur le prix et par la prise de possession du terrain. La date de la convention correspondra à celle du versement du premier acompte.

Toute promesse unilatérale de vente portant sur un immeuble, un droit immobilier ou un fonds de commerce est nulle et de nul effet si elle n’est pas constatée par un acte authentique ou sous seing privé qui doit être enregistré dans de brefs délais, ainsi rappelé par l'article 1589-2 du Code civil.  

En cas de versement d’arrhes lors de la promesse, autrement appelés ''indemnité d’immobilisation'', chaque partie au contrat est libre de s’en départir. La partie ayant versé les arrhes les perd si elle rompt la promesse. Si c’est la partie qui les reçoit qui met fin à la promesse, elle devra restituer le double de ce qu’elle a perçu.

En vertu de l'article 1181 du Code civil, toute condition suspensive intégrée dans la promesse, la plus courante étant la condition suspensive d’obtention d’un prêt bancaire, doit dépendre « d'un événement futur et incertain » auquel cas l'obligation ne peut être exécutée qu'après l'événement ou dépendre d'un « événement actuellement arrivé, mais encore inconnu des parties »,  l'obligation prenant alors effet au jour où elle a été contractée.

Lorsque l'obligation de vendre ou d'acheter a été contractée sous une condition suspensive, le débiteur de l’obligation reste responsable de la chose qui fait l’objet de la convention. En effet, il ne s'est obligé à livrer que dans le cas où l'événement se réalise (obtention du prêt par exemple).

En outre, si le bien est détruit au cours de cette période sans que le vendeur ne soit fautif, l’obligation est éteinte. S’il est détérioré par la faute du vendeur, l’acheteur pourra choisir entre mettre fin à la relation ou exiger la chose en l’état, mais sans diminution du prix. En revanche, si le bien s’est détérioré par la faute du vendeur, l’acquéreur a le choix entre rompre l’accord ou exiger le bien en l’état avec cette fois la possibilité de demander des dommages et intérêts, ce qui correspond souvent à une réduction du prix en application de l’article 1182 du Code civil.

Tous ces aspect qu'il convient de prévoir peuvent être négociés par les parties. La promesse de vente marque le début des relations entre les parties et est déterminante pour l’issue de la vente. Il convient donc d'attacher la plus grande importance à cette étape et de veiller à sécuriser l'opération immobilière dès le stade de la promesse. L’avocat en droit immobilier est là pour vous conseiller afin d'anticiper les difficultés pouvant survenir entre la promesse de vente et la vente définitive.