Le permis de construire
Le permis de construire, institué en 1943, est obligatoire :
- en cas de construction nouvelle,
- en cas de travaux sur construction existante consistant en :
- soit la création de surface de plancher
- soit la modification de l’aspect extérieur
- soit un changement de destination
Dans certains cas, c’est une autorisation simplifiée qui doit être requise, dénommée « déclaration préalable », par exemple lorsque la surface de plancher créée est inférieure à 20 m² ou quand le changement de destination ne s’accompagne pas de modification des structures porteuses ou de la façade (article R 421-17 du Code de l’urbanisme).
Le permis de construire ne peut être accordé que si les constructions envisagées sont conformes à la fois aux dispositions d’urbanisme de la Commune (PLU ou POS, carte communale, réglementation du lotissement etc.) ainsi qu’aux dispositions du Code de l’urbanisme.
Un dossier de demande d’un permis de construire peut donc être complexe.
Le délai d’instruction d’un permis de construire est de :
- 2 mois pour les maisons individuelles
- 3 mois pour les autres projets pouvant aller jusqu’à 5 mois quand des réglementations particulières s’appliquent (établissement recevant du public, monument historique, immeuble de grande hauteur, etc.). Dans certains cas particuliers, le délai pourra être encore plus long. L’instruction d’une déclaration préalable est d’un mois.
Dans certains cas, quand la construction suppose une démolition préalable, il conviendra de solliciter un permis de démolir mais généralement, le permis de construire vaudra permis de démolir.
L’autorité compétente pour délivrer le permis de construire est en principe le Maire de la Commune, dans certains cas, le Préfet.
Une fois obtenu, le permis de construire est valable pendant 2 ans. Cette durée a été portée à 3 ans au 1er janvier 2016.
Il peut faire l’objet de recours et de retrait et même d’action en responsabilité de tiers si le permis porte atteinte à leurs droits. Etant précisé que le permis de construire est toujours délivré « sous réserve des droits des tiers ».
L’intervention d’un avocat en droit immobilier s’avérera souvent nécessaire pour faciliter l’obtention du permis de construire, en partenariat avec les professionnels de la construction et les architectes, de même qu’en cas de recours exercé contre celui-ci afin de rendre le permis de construire définitif.