Les vices cachés

L’achat d’un appartement peut être suivi d'une mauvaise surprise lorsque l’acquéreur découvre que celui-ci est affecté de vices qui ne lui ont pas été révélés.

Il est essentiel dans ce cas de se faire rapidement conseiller pas un avocat compétent en droit immobilier.

En principe, le vendeur d’un bien meuble ou immeuble est tenu de garantir les défauts de la chose vendue.

En application de l’article 1641 du Code civil, les défauts cachés sont ceux « qui rendent la chose impropre à l'usage auquel on la destine ,ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus ».

Le caractère caché du vice s’apprécie en fonction de certains critères, comme la qualité de l'acquéreur (profane ou professionnel) ou la nature de la chose vendue.

Pour que la garantie du vendeur puisse être sollicitée, il faut que le défaut réponde à plusieurs critères cumulatifs :

Maitre Albin Laigo Le Pors Avocat à Paris 9Le vice doit affecter le bien immobilier avant la vente,

Maitre Albin Laigo Le Pors Avocat à Paris 9Le défaut doit être caché : il ne devait pas pouvoir être découvert par l'acquéreur par un examen normal du bien,

Maitre Albin Laigo Le Pors Avocat à Paris 9Le défaut doit rendre impropre à sa destination le bien vendu ; le vice est par exemple caché en l'absence de vide sanitaire sous le plancher, en cas de fondations défectueuses, en de présence de termites, etc…

L'acquéreur doit agir en justice dans les deux ans à compter du jour de la découverte du vice, à défaut de quoi son action sera prescrite.

L’article 1644 du Code civil prévoit que « l'acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix, ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix, telle qu'elle sera arbitrée par expert ». La reconnaissance de l'existence de vices cachés peut entraîner soit la résolution de la vente, autrement appelée ‘’action rédhibitoire’’, le bien étant alors restitué et le prix remboursé, soit la réduction du prix de vente.

Le vendeur profane peut se prévaloir d’une clause de non garantie, généralement stipulée dans le contrat de vente, en application de l’article 1643 du Code Civil qui dispose que « le vendeur est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n'ait stipulé qu'il ne sera obligé à aucune garantie ». Seul le vendeur profane et de bonne foi peut se prévaloir d’une telle clause contractuelle.

Sur les qualités de l’acquéreur

Les juges recherchent, au cas par cas, si l’acquéreur était ou non en mesure de déceler le vice incriminé, c’est-à-dire s’il était ou non compétent pour le faire. Cette appréciation du caractère occulte du défaut se fait à la fois in abstracto et in concreto ; dans le premier cas, le tribunal recherchera si telle profession de l’acquéreur peut faire présumer l’existence de compétences techniques, tandis que dans le second cas, il examinera si tel acquéreur, par rapport à un acquéreur normalement diligent, pouvait légitimement ou non déceler le vice.