Les vices cachés
L’achat d’un appartement peut être suivi d'une mauvaise surprise lorsque l’acquéreur découvre que celui-ci est affecté de vices qui ne lui ont pas été révélés.
Il est essentiel dans ce cas de se faire rapidement conseiller pas un avocat compétent en droit immobilier.
En principe, le vendeur d’un bien meuble ou immeuble est tenu de garantir les défauts de la chose vendue.
En application de l’article 1641 du Code civil, les défauts cachés sont ceux « qui rendent la chose impropre à l'usage auquel on la destine ,ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus ».
Le caractère caché du vice s’apprécie en fonction de certains critères, comme la qualité de l'acquéreur (profane ou professionnel) ou la nature de la chose vendue.
Pour que la garantie du vendeur puisse être sollicitée, il faut que le défaut réponde à plusieurs critères cumulatifs :
Le vice doit affecter le bien immobilier avant la vente,
Le défaut doit être caché : il ne devait pas pouvoir être découvert par l'acquéreur par un examen normal du bien,
Le défaut doit rendre impropre à sa destination le bien vendu ; le vice est par exemple caché en l'absence de vide sanitaire sous le plancher, en cas de fondations défectueuses, en de présence de termites, etc…
Sur les qualités de l’acquéreur
Les juges recherchent, au cas par cas, si l’acquéreur était ou non en mesure de déceler le vice incriminé, c’est-à-dire s’il était ou non compétent pour le faire. Cette appréciation du caractère occulte du défaut se fait à la fois in abstracto et in concreto ; dans le premier cas, le tribunal recherchera si telle profession de l’acquéreur peut faire présumer l’existence de compétences techniques, tandis que dans le second cas, il examinera si tel acquéreur, par rapport à un acquéreur normalement diligent, pouvait légitimement ou non déceler le vice.